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80%-90%中小房企面临淘汰?

发布时间:2019-12-02 15:54编辑:小狐阅读: 434次 手机阅读

80%-90%中小房企面临淘汰?(图1)

“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”仅今年便倒下459家房企,房地产的“高光时刻”还会回来吗?

设计:甄开心

11月的尾声,房地产江湖并不太平。

11月25日,银亿股份有限公司000981.SZ,以下简称“ST银亿”公告称,子公司宁波银亿房地产有限公司拟转让其下属全资子公司沈阳银亿房地产有限公司剩余50%股权予辽宁共享碧桂园置业有限公司,总交易对价约6.9469亿元。本次交易完成后,ST银亿将不再持有沈阳银亿房产股权。

10天前,ST银亿才发布公告称,股东熊基凯所持的7.12亿股股份(占公司总股本17.67%)被冻结,原因未明,但“最近一年,公司控股股东银亿控股持续面临流动性危机”且“已于2019年6月14日向宁波中院提交了重整申请”截至目前,宁波中院尚未受理其重整申请。

几乎是同一时间,广东证监局一纸警示函显露出颐和地产集团有限公司以下简称“颐和地产”岌岌可危的资金链:截至5月31日,共有9笔到期债务违约,合计金额约18.54亿元;涉及8宗重大诉讼事项,合计涉案金额约21.45亿元。此外,颐和地产控股股东龙森投资香港有限公司所持有的100%股份已全部质押。

ST银亿、颐和地产苦苦挣扎之际,一些房企已在楼市寒冬中“身先士卒”

人民公告网显示,截至11月28日,2019年房地产开放商的破产数量已高达459家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录;其中多为三四线城市的中小房企,也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

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趋紧的融资和持续低温的市场下,房地产行业正进入“大洗牌”阶段。

业内人士指出,无论行业整体还是企业个体,都会面临增长的“天花板”房地产市场格局将朝着“寡头化”趋势发展,中小房企将走向市场边缘,90%的中小房企会退出地产项目,哪怕一些比较知名的也难逃其命。

“90%的中小房企会退出地产项目”

以ST银亿为例。这家民营企业曾位列全国500强第215位,在2017年实现783亿元的收入,创利税40多亿元。2016年,为实现“房地产+高端制造”转型,ST银亿不惜将杠杆拉到极致,先后斥资120亿元完成三笔跨国交易(艾礼富、美国ARC集团和比利时邦奇)

“有几家公司敢花15倍于标的公司当年净利润的价格进行收购?银亿敢!”协助银亿完成邦奇收购的春晖资本董事长汪大总曾如此评价。

奈何斥巨资转型之际,房地产市场调控加紧,加之资管新规出台和金融去杠杆叠加,自2018年12月首次爆发债券违约后,ST银亿深陷资金链危机。据披露,2019年年底前,ST银亿还需偿还短期借款及一年内到期的非流动负债等53.47亿元。与此同时,公司主体及相关债项评级不断下降,加之大股东及关联方逾22亿的资金占用,公司可谓压力重重。

债务危机进一步加剧ST银亿的经营困境。数据显示,2019年前三季度,ST银亿实现营业收入52.36亿元,同比减少17.69%;归母净利润为-6.57亿元,同比减少184.62%;扣非净利润-6.03亿元,同比跌幅达484.44%。

此外,由于回款较上年同期减少,ST银亿的经营活动流入同比下滑41.47%;经营活动流出也出现了37.57%的下滑,原因是“本期支付材料款及工程款较上年同期减少”

ST银亿公告披露,“虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险,但仍不能彻底摆脱其流动性危机”继今年6月14日主动向宁波中院申请破产重整后,10月9日,ST银亿债权人以其不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力为由,向宁波中院申请对其进行重整。

资本市场很快给出反馈。走上破产重整之路的ST银亿,市值从巅峰时的400亿跌落至如今的55亿,缩水86.25%,风光不再,引来业内一片唏嘘。

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分析人士指出,虽然企业破产原因很多,但最普遍的病灶还是出在资金层面。就房地产行业来看,一方面源头资金流入闸口被逐渐缩小,使原本融资渠道就窄的中小房企倍加干渴;再加上市场回款又处于下坡周期,使自我调节能力相对较差的中小房企更加难以维系营生。此外,在土地等资源的竞争方面,中小房企也往往不敌头部房企。

本专注做豪宅产品的颐和地产,近年来又大步进军旅游地产、养老地产等“吸血”能力极强的业务,而多分布于三四线的豪宅产品去化率低、回报周期长,资金回流能力弱。在当下楼市严调控的情况下,这无疑成为危机爆发的导火索。

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数据显示,截至2019年6月,颐和地产总负债高达135.7亿元,一年内到期的债务余额超10.6亿元,而当期其货币资金仅有2.92亿元,流已接近枯竭;营收和归母净利润也双双下滑,同比跌幅分别为93.33%和203.28%,经营情况不容乐观。

“持续降温的房地产市场是‘压死’上述经营状况不佳的房企的‘最后一根稻草’”财经评论员严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)表示,伴随持续高压的房地产调控,市场的残酷正逐渐显现,中小房企面临的压力的确很大,机会也随之变小。

今年以来,已有多家房企出现债务违约,流动性危机显现。此前,国购投资、华业资本、三盛控股等企业均出现债务违约;近期上置集团、格力地产也出现流动性危机,前者因为拖欠项目收购、垫付款被二股东上置投资告上法庭,后者因未如约回购小股东的定增股份而被冻结大股东股份。这些房企的规模不足百亿,行业排名均在100名开外。

破产的459家中,也多为中小房企。在业内人士看来,这背后的信号十分明显,那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结,房地产的“高光时刻”不再出现。

新城控股集团股份有限公司高级副欧阳捷更是直言:90%的中小房企会退出地产项目,到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

20%商,20%城市,20%楼盘?

洗牌在榜单中表现得十分明显。据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示,2018年百强房企总额、面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米,同比增长33.2%和32.0%。但对比2016年前的百强房企名单,仅有18家房企仍在今年的百强名单里,包括万科、恒大、碧桂园等,而北京天鸿集团、上海中星集团等房企已消失在榜单中。

此外,克而瑞数据显示,2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧:TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展;TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。

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11月6日,融创中国董事长孙宏斌也发表观点指出,“这个行业的头部公司,前五名市场占有率大概是18%,我估计在未来五年里面,这个行业的前五名能占到30%。”

规模的集中之外,华泰证券的一份研报指出,房地产企业在、融资、拿地中,集中度都在提升。据安信证券的数据,TOP10、TOP10-20、TOP20-50综合融资成本中位为6.23%、6.48%、6.87%,相比2018年分别上升12BP、68BP、96BP。

具体到融资中,大型房企的融资规模更大,利率也更低。比如,7月,中海地产发行的5.5年期20亿元港币固息债券,票息低至2.90%,创下同业境外债券发行最低成本记录;同月,泰禾集团在新加坡挂牌发行的4亿美元债券,票息则高达15%。同为境外发债,利率相差5倍。

经济学家马光远亦表示,中国房地产将重回三个“20%”未来市场只有20%的商能活下来,80%会死掉,中国的商太多了,死掉80%,不缺房子;只有20%的城市,只有20%的楼盘。

资金、土地、等领域都处于劣势的中小地产商,无疑是这场行业洗牌中最先感受到寒意的主体。

今年以来,包括华侨城、阳光100中国、上置集团、粤泰股份、泰禾集团等地产商均选择 “断臂求生”进而实现资金回流。其中,今年以来处于资金链漩涡中的泰禾集团已先后转让19个项目股权,回笼资金超百亿。

58安居客房产研究院首席分析师张波就曾表示,银亿事件可以有很多种解释,有一个重要原因是多元化不成功,但在房地产去产能化的大背景下,大量中小型房企专注房地产或许是“等死”但多元化或许是“找死”

但张波也指出,房地产行业经大浪淘沙洗礼后会更精彩,未来房地产行业将不再以规模为第一要素,从规模化向品质化过渡或是房地产行业下个十年最大趋势。

“这期间,中小房企也并非一点机会都没有,关键在于对2020年以后的土地市场规律的分析和把握,并找准自身的市场定位。”严跃进表示,中小企业如果定价科学、拿地准确的话,还是有打翻身战的可能。

本文相关词条概念解析:

地产

地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。地产主要包括土地和土地资本。简单地说,就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别在于是否有权属关系。前瞻产业研究院通过对我国大陆31个地区房地产投资及增速的对比,将这些地区或城市归为四个类别:吸引力市场(房地产投资份额很高,增速较低);明星市场(房地产投资份额较高,增速较高);择机进入市场(房地产投资份额较低,增速较高);观望市场(房地产投资份额和增速均较低)。

标签: 房企 房地产 宁波中院 颐和地产 泰禾集团
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